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日志

【转帖】2011——2012房价走势综合分析

已有 1323 次阅读2011-11-11 21:31 | 房价, 住房, 房地产市场, 房地产调控, 国务院

关于房价走势,学者意见不已,下面是我引用一些比较权威人士、新闻媒体报道的观点,进行的“汇编”和“总结”:1、中央态度非常坚决,基本上已经指明了房价的走向。温家宝在9月《求是》撰文论述当前宏观经济形势和经济工作中指出:“坚持宏观调控的取向不变,把握好宏观经济政策的方向、力度和节奏,目前,房地产市场调控正处在关键时期,调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松。各级政府要不折不扣将中央房地产调控政策落到实处。一要坚定不移地抑制不合理需求,继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施,同时要有针对性地抑制二、三线城市房价过快上涨,促进房价合理回归。二要适当增加房地产用地供应,促进当前和今后一个时期住房有效供给,重点抓好保障性住房和普通商品房建设。三要强化责任和督促检查,对调控政策落实不到位、房价上涨过快和保障性住房建设滞后的城市,要加强督查,限期改正。四要利用目前房地产市场相持的这段时间,抓紧研究和制定促进房地产市场稳定健康发展的治本之策。温家宝多次在不同的场合表示:“本届政府任期剩下差不多最后两年了,党中央、国务院多次明确提出要压制房价,如果不能见效,那将是本届政府在房价控制问题上的失败。我还有信心。如果我没有信心,不去努力,那就是失职,就是对人民的不负责。我不仅要做这样的表态,而且要付出实际行动。”
      本轮调控不能与2007年那次调控相提并论。2007年那轮调控之所以半途而废,是因为刚好遇到席卷全球的金融危机,中央为了保就业、保民生、保稳定,也为了保八,不得不进行大规模的固定资产投资拉动,使得效果立竿见影。除了政府主导的基础设施(如高速路、铁路等)投资外,民间的固定资产投资恐怕就有房地产了。于是,降低首付、贷款利率优惠等措施相继出台,大大刺激了老百姓的买房欲望。一旦保姆都把钱拿出来买房了,一轮从一线城市到三线、四线城市的房价上涨狂潮就铺天盖地席卷全国!房价不上涨都难。当时工作的重点不是调控房价,而是保八。
      2、限购政策将坚持实施,并将范围扩大。已经登上住建部议事日程的联网候选城市逾40个,均是房地产市场中的热点城市。住建部希望通过严厉的“异地购房限购”与“异地购房监控”,严格控制异地购房行为,并尽可能地在二三线城市的住宅房地产市场中实现“去投资化”的目标。2011年7月12日,国务院常务会议召开,分析当前房地产市场形势,研究部署继续加强房地产调控工作,其中房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。温家宝在9月1日《求是》文章中指出,同时要有针对性地抑制二、三线城市房价过快上涨,促进房价合理回归。
      3、银行银根收紧,开发商资金链异常脆弱。2010年至今,央行累计12次提高存款准备金率,银行上缴存款共约45767亿,迫使各分行授信贷款额度不断降低,直接导致开发商资金紧张、个人购房可贷额度变少、获得贷款速度变慢等。央行从9月5日开始将部分保证金存款也纳入存款准备金上缴范围信用证保证金存款、保函保证金存款、银行承兑汇票保证金存款。据测算,此次扩大存款准备金上缴范围,可能将使得银行资金直接减少8000亿到9000亿。银监会在过去两年对银行进行多次压力测试,以评估银行贷款业务对房价下跌的承受能力。对于最新的测试结果,刘明康称,“最坏的情况是房价下跌50%、30%,而即使出现最坏情况,不良贷款都可以承受。”他表示,我国商业银行整体加权平均资本充足率达12.2%,而资本充足率的提高正是银行抗风险能力不断提高的原因。刘明康同时指出,银监会目前拨备接近13000亿元足以抵挡房地产市场因为调控使房价理性回归所带来的近期和中短期当中的风险。
      4、信托公司收紧信托贷款,也减少了开发商最后一个资金来源。银监会发布了《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》。《通知》对信托公司房地产信托业务进行风险提示,要求各信托公司立即进行业务合规性风险自查,逐笔分析业务的合规性和风险状况。要求各银监局进一步加强对辖内信托公司房地产信托业务的合规性监管和风险监控,结合今年开展的专项调查和压力测试,在信托公司自查基础上,逐笔对房地产信托业务进行核查,对以受让债权等方式变相提供贷款的情况要按照实质重于形式的原则予以甄别。
      5、相关税收制度必成为调控手段。中国社科院在京发布2011年《房地产蓝皮书》蓝皮书称,住房持有环节或成为调控重点。蓝皮书还建议,政府应该开征房地产持有税,改变“重流通、轻持有”的房地产税费思路。国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点,具体征收办法由试点省(自治区、直辖市)人民政府从实际出发制定。这为部分城市进行房产税改革试点提供了依据。试点开始后,三部委将总结试点经验,适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时,在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上,在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。2009年5月25日,国务院公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》提出,今年要深化房地产税制改革,研究开征物业税。(财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责)。
      6、2010年,房地产开发企业资金来源7.25万亿元,其中利用外资、自筹资金增速较快,开发商贷款和按揭贷款增速较慢。具体来看,国内贷款1.2540万亿元,增长10.3%,增速放缓14.7个百分点;利用外资796亿元,增长66.0%,增速提高7.0个百分点;包括定金、预收款、个人按揭贷款等在的其他资金3.2454万亿元,增长15.9%,增速降低4.5个百分点。”①中国的房价就是被花旗等外国银行团带领温州炒房团炒起来的。地下金融在房地产里面投入的资金7.25-1.254-3.2454-0.0796=2.671万亿。2.671万亿的资金是房地产商从非正式渠道获得的。这些资金基本可以从几个方面获得:①国际银行团的抵押对赌贷款,类似蒙牛跟摩根当年的对赌合约。②中国社会精英阶层的灰色收入投入。③地下钱庄的高利贷④沿海地区出口企业的利润积存。在一篇为《花旗称中国已经很危险:已经接近美国和日本巅峰》的文章中:“花旗集团中国经济研究项目主管沈明高表示,中国去年住宅地产项目的投资占国内生产总值(GDP)的6.1%,与美国2005年的水平相当,而之后美国爆发了次贷危机。他说这一水平也只比日本上世纪70年代的地产繁荣时期低两个百分点。 沈明高在接受电话采访时说:“中国的房地产市场正在进入泡沫化阶段。显然,一旦住宅投资的占比超过名义GDP的8%,房地产价格就无法维持,中国可能也不会例外。”但摩根等大财团都会坚决的跟广大中国房地产商、地方政府站在一起,再投入个3万亿人民币支持中国的高房价也是可以接受的,只要支撑到2012年美国房地产调整完成。而到了2012年美国的房地产调整结束,中国的房地产将开始全面奔溃。在房价急剧下跌前,摩根必须回笼贷给中国房地产商的资金,做好资产保全。
      7、2012年政府换届,领导人的过渡、政策的调整对房地产有一定的影响。目前炒房团、开发商、地方政府,三个是环环相扣的,都属于商家,都是要将住房卖给住户的,只要卡住一个,对当前楼市都会有一定影响,而卡住炒房客是最管用的,卡住炒房客,开发商和地方政府都会“饿死”,这时候中国楼市就发生了变化。但现在还看不到炒房客抛房潮蔓延的现象,因为中国的炒房客有两部分构成:一类是炒房团的炒房人员,一类是贪官污吏(官员的存款是被监视的,他们会买房囤房来获利)。如果反腐败不加强的话,官员是没有抛房的欲望的。但政府换届时,下届政府是否会继续纵容他们,他们也会有担忧,有可能就提前行动了。习近平:致亚洲政党"发展与社会共享"专题会议的贺信中写道:“站在新的历史起点上,我们将继续牢牢扭住经济建设这个中心不动摇,坚持以科学发展为主题,以加快转变经济发展方式为主线,大力发展各项社会事业,积极推进基本公共服务均等化,加大收入分配调节力度,坚定不移走共同富裕道路,努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居,做到发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享。”2011年、2012年,在这个换届敏感期有可能出现“抛房潮”。由于换届后的地方政府(或异地任职的官员,含金融机构)的“工作思路”和“工作行为”将发生重大变化,房地产开发商所主要依赖的政府关系资源和金融资源领域的“人脉”元素发生变化,房地产业存量产品中结构性失衡的矛盾将可能暴露出来,有开发商不再抱守或囤房,导致对有些产品进行价格处理以套现(或弥补资金不够,或降低资金成本),会对房地产价格带来不小的影响。
      8、房价的不合理会打压中国实体经济,影响经济结构调整,影响中国经济的健康发展。中国经济深层次的结构性问题异常严重。三个预期指标——服务业增加值比重、服务业就业比重、研究与实验发展经费支出占国内生产总值的比重都未达标。在需求结构方面,内需与外需、投资与消费的结构失衡状况继续发展,增长过度依赖投资的局面没有改变,产能过剩状况相当突出。宏观经济运行中的内外需结构不平衡、产业结构不合理、要素投入结构不合理、收入和利益分配结构失衡不仅使资源错配,也是中国高投入、高消耗、高增长、低效益的“库兹尼茨增长”的主因,因此,十二五必须实现中国经济的战略性调整:一是优化需求结构。二是优化产业结构。三是优化要素投入结构。四是优化收入与利益分配结构。五是积极调整能源结构。
      但是,高房价使房地产成为暴利行业,几乎所有的公司、个人的“流动”资金都会直接或间接投入房地产行业。从炒房、炒股到买理财产品、放高利贷……上市公司资金投向可谓花样百出。从刚刚公布完毕的上市公司半年报中可以发现,在调结构、促转型的经济形势和收紧流动性的金融环境下,市场资金出现结构性不平衡,一些上市公司从中嗅到机遇,在高利益的驱动下实体企业“不务正业”的现象渐趋严重,可能加剧产业空心化的风险。在股市低迷、楼市调控、通胀高企的背景下,原先炒股、囤地的上市公司资金今年开始急寻他路,银行理财、高利贷等民间资金热门之选也进入了上市公司的视野。对上市公司半年报的不完全统计显示,今年以来,购买理财产品和发放“委托贷款”的上市公司均逾50家,购买资金额度和累计贷款额度分别超过200亿元和160亿元。在众多上市公司中,最为引人注目的是海螺水泥。该公司发布公告称,为提高经营资金使用效率,将总金额为40亿元的经营资金投资于信托和银行理财产品。我国重大装备制造行业的龙头企业陕鼓动力亦累计斥资26.5亿元购买理财产品。尽管海螺水泥、陕鼓动力手笔之大令人吃惊,但也仅是理财市场的冰山一角,中卫国脉、士兰微、东阿阿胶、漫步者、双汇发展等公司都斥资上亿元购买理财产品。在这些投资产品中,多为1年期短期产品,预期年化收益率达到5%—6%不等。在全民理财的同时,放贷大潮也愈演愈烈。上市公司同样成为其重要的一员,向无关联公司提供委托贷款的也不在少数,且贷款利率普遍高于市场利率。其中,卧龙地产、卧龙电气、武汉健民、钱江生化、宁波维利等上市公司的委托贷款涉资上亿元。梳理上市公司公告发现,委托贷款年利率较低的也达到12%,而最高者则达到约20%,这与一年期定期存款3.5%的年利率相比,可以算得上是“高利贷”了公司对外委托贷款取得1304.41万元的收益,而同期净利润为3619.62万元,超过1/3的利润来自放贷所得,“不务正业”的现象着实不一般。
      从世界发达国家发展史来看,中国的房地产正处在一个特定的历史阶段。而在这个进程中,欧美的经验是全利推进以重工业为主体的工业化进程,亚洲的经验是借鉴欧美的经验参与全球竞争。这个阶段的房地产都不应该以支柱产业的形态出现,而仅仅是第三产业中的一个部分。总的来说,房地产的发展在工业化进程之中,都是以低房价的形式出现的。这样,促使全国的财力投入科技和工业,取得了辉煌的成功。

    9、城市化与高房价,高房价必然缩短城市化的进程、让城市化畸形发展。中国的城市化率很快将达50%,并还将继续提速深化。这种理论上的城市人口数量膨胀,给商品房市场可能出现的所谓持续繁荣提供了论据。很多人都认为商品房价格会不断走高。这种直线思维,无疑有其唐突和轻率之处。人口数量增加,必然产生相应的需求量,这种想象中的强劲购买力,若要成为现实,须具备几个不能跨越的前提:首先,那些新城市人口得固定在城市里,而不是在城市与乡村之间奔波游走其次,新增城市人口的收入必须具有可持续性,并且收入水平还不能过低。其三,新增城市人口的社会福利和保障必须覆盖到位,必须充分健全。若不具备以上三点,那么所谓的城市化,只是许多人进行了一次物理反应意义上的空间转移与集合,而这种人口爆炸性增长,在质量上并没有发生什么变化,因此也就不可能促进房地产市场的经久不衰。城市化需要解决许许多多的前置性、伴生性和矛盾性的任务。将农地变成工地、将农民变成市民,完成了一次身份置换,只是城市化进程一个小小开头,还处于名义上的城市化阶段。我们还有一个二次城市化的问题,这需要使得大家分别在收入和福利、保障等方面取得与城市化速度相并进的增长,并且这个综合权益结构层面转变达到非常稳固的水平。本质地看,这才是城市化的终极要领。这是一项长期的工作,既是一个建构坚实社会福利的过程,也是一个培育消费能力的过程。绕开这一个环节去谈城市化与商品房市场的关系、与商品房高价格的关系,就会陷入一种无本之木、无源之水的危险。进一步考察,在城市人口特别是新增城市人口初步的财富积累还没有完成时,盲目乐观地强调城市化对于楼市的推动力量,就有可能助推泡沫。因为整个楼市的推进和房价的高企完全是基于一个虚无的成因。即使是受此鼓励勉强将更多人推进城市,推入市场,也只会使整个局面更混乱,反而抑制了需求的有序和良性转化与释放。这样的城市化,是衰退的、低效率的城市化,将造成更为严峻的城市贫困现象。联合国人居署、住建部等方机构今年联合发布的中国城市状况报告已明确提出,部分中低收入家庭和大批 “新城镇居民”,尤其是“蚁族”的住房问题尤为突出。北京因“蚁族”聚居而闻名的唐家岭,至少居住着十万左右大学毕业生,租住房屋小到几平方米。还有1000多万户家庭居住在各类城市和国有工矿棚户区。倘若城市化下人人都具备购买力,试问谁还会去“蚁居”?从2005年到2009年,中国农村居民年人均纯收入分别是3255元到5153元,这个收入,是稳步提高的。当前价格远远脱离实际的商品房市场,对于中国大多数普通家庭(包括新增城市人口)而言,是没有关系和没有意义的,很多切身需要于是被宣判为无效。无论长期还是短期,他们只能进入租赁市场。可以预见,在市场矛盾没有得到完全解决前,这些新增城市人口对于租金价格的推升将一直被维持,结果也许会构成隐患——城市化带来的寄居需要对租金的拉动效应,必使投资性购房行为得到鼓励或暗示,从而助长靠房地产来捞钱的投机风气。这或许是城市化与高价商品房的唯一联系了。要化解这种成本大于收益的城市化风险,政府推行的公租房政策如果能被有效率地执行,那是具备了潜在的优势的。
      中国应该实行低房价政策,亿万农民工是我国工业化、城市化的巨大推动力量,农民工日益成为产业工人的主体,城市人口的增长和城市化率的提高,对中国工业化的竞争力和城市化水平起着至关重要的作用。只有中国实行低房价政策才能加快和促进城市化建设和工业化的发展。其一,这个时期的低房价将使中国更多的资金投向科技,加强国际竞争力,低房价的策略将很快缓解社会矛盾,扩大城市竞争力,提高工业化水平,加速城市化发展。
      10、高房价与民生、社会稳定。国务院十号文本身提高的高度来讲,这个高度也是前所未有的。高房价问题不仅仅是一个社会问题,也不不仅仅是民生问题,更重要是影响社会稳定的问题。这次特别强调要认识到高房价对中国社会的危害性,这个高度以前没有提过。对于高房价的认识,我们原来只是认识到跟经济发展的关系,把房价打下来可能经济发展、GDP等等影响,但是这一次不是经济发展与高房价的关系,而是高房价与整个社会稳定,甚至关乎我们政策未来得问题。这个问题中央政府认识是比较清楚的,如果从整个经济社会发展长期来看,让这一个现象继续下去,我们的社会究竟成什么样的社会,这个也比较清楚。[8]
      第一、高房价使人对这个社会丧失信心。安居才能乐业。人生苦短,三十而立。人到了三十岁,已经携家带口,就一定要安居下来。有家才有国。当一个社会中的人到了而立之年尚不能安居,甚至凭一生的劳动所得都不能换来一套房子,面对如此的生存艰难,他们能对身处的环境“感冒”吗?他们会由衷地信赖这个社会的优越吗?会竭尽全力来维护这种制度吗?显然,他们必然会充满抱怨。当这种抱怨成为一种普遍的情绪时,制度基石还能稳定吗?第二、高房价已使一代人丧失了人生信仰。人不为房,天诛地灭!当一代人、两代人都失去了对社会责任的关注,失去了高尚的人生信仰,只为自己的房钱而奋斗,这个社会还有希望吗?第三、高房价正在彻底颠覆现存的社会关系。高房价以人为的操作制造了贫富悬殊,制造了普遍的腐败,制造了因拆迁而引发的不满、怨恨乃至仇恨,将一个和谐的社会引向人心分离,道德分离。人们普遍地对以往的权威不再信服,不再崇拜,不再依赖,渐渐地离心离德。高房价已经在颠覆着现存的生产关系。那么,这个生产关系的基石还牢固吗?当脱离了社会发展基本法则的高房价长期存在,成为常态,这个社会形态就必然面临着生死的考验。
      所以,如果执政者不想动摇自己的政权基础,那就不应当在高房价面前继续羞羞答答,犹犹豫豫。中国房地产的调控已经到了一个非常关键的时刻,房价的疯狂和累计的泡沫已经危及社会的稳定和政权的安危,调控房价没有任何退路,这是一场绝对不能输的战争,必须破釜沉舟地去执行,以赢民心、疏民怨。
      11、商品房,价格战一触即发。由于销售的持续低迷、背负的高息贷款、开发商也纷纷开始“以价换量”,对新开楼盘降价促销。多位专家认为,在调控依然从严从紧的预期下,开发商降价促销压力陡增,“价格战”很可能一触即发。说起“价格战”,多少年来在许多领域和行业都曾经频频打响。家电“价格战”曾经硝烟弥漫;汽车“价格战”曾经烽烟四起;通讯以及服务行业“价格战”厮杀激烈;从负面影响来看,“价格战”是恶性竞争的表现形式,如果发生倾销就涉嫌违法。而令人不可思议的是,唯独房地产市场多少年来从没有看到“价格战”,话语权被开发商牢牢把控。开发商获取暴利,普通购房人只能被任意宰割。可以说,从销售市场来看,开发商没有任何外部压力,能够彻底掌控和左右市场价格。在多重调控压力下,苦苦支撑一年有余的开发商们已经到了极限。摆在面前的最为现实问题是,支撑房地产的巨大资金链条正在出现裂缝甚至将要断裂。近日,万科、碧桂园、龙湖等开发商纷纷高调宣布对新开楼盘进行降价促销。未来降价促销压力大增,预计三季度楼盘促销的现象将越来越多。在调控持续重压下,楼市“价格战”很可能一触即发。上半年,房企手中的存货急剧增加。“大运会”之后,恰逢“金九银十”传统销售旺季的来临,深圳楼市各房企开始抢跑出货。深圳万科[简介 最新动态]向《每日经济新闻》记者透露,将在9月份推出4个楼盘项目。同时,在后续3个月,还将有7个盘开售,总套数在10000套左右,提前打响了圳楼市的降价促销战。万科将有4个全新项目盘入市,分别是公园里、清林径、双月湾、金域堤香,创下万科单月历史推盘记录之最,每套房的降价幅度由5000元升级至10000元。
      在国内最严限购令的打压下,北京楼市迅速遇冷,其中反应最快、振动最大的当属通州区域,该区域由2010年初北京楼市的涨价急先锋,变成了如今的跌价急先锋。北京通州某项目现场张贴的申报价格表上看到,17、18号楼的原本拟售价格为2.5万元/平方米以上,部分房源价格甚至高达近3万元/平方米。对于该项目1.5万元/平方米的初步定价,这相当于该楼栋房源普遍直降了1万元/平方米,平均降幅为40%。
      [1]住建部政策研究中心副主任王珏林:《共产党员》 2010年14期。
      [2]国务院:《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》
      [3] 来源:经济参考报 作者:王涛 赵东东 房地产企业资金链深度承压 2011年01月31日  
      来源:新华国际 彭博新闻社网站1月31日报道 花旗称中国楼市进入泡沫化阶段 2011年02月03日
      [4] 叶檀博士,知名财经评论家、财经专栏作家。《每日经济新闻》主笔、《解放日报》经济评论员,央视财经频道特约评论员。在《南方都市报》、《南方人物周刊》、《财经国家周刊》、FT中文网等多家媒体开辟财评论专栏。获《南方人物周刊》2008年度青年领袖、中国证券市场20年回顾与展望论坛20年最具影响力财经传媒人奖等奖项。主要从事资本市场、房地产市场、金融等领域写作。著有《拿什么拯救中国经济》、《中国房地产战争》。现居上海。
      [5] 韦清专栏博士、重庆科技学院经济学教授。
      [6] 国务院发展研究中心任兴洲解读房地产新政:楼市暴涨影响实体经济 调控无效将关信贷闸门
      [7]华生:1953年生,经济学博士,燕京华侨大学校长。1982年东南大学毕业,1985年开始在中国社会科学院经济研究所工作,任微观经济研究室主任,同时参加国务院经济体制改革领导小组办公室工作,师从著名经济学家董辅礽,后获武汉大学经济学博士学位。曾获孙冶方经济学奖。
      [8] 徐贵彦,中国人民银行汉中市中心支行,《现代经济信息》 2010年16期 。
      [9] 谢国忠:高房价伤害老百姓,破坏社会稳定。谢国忠,《财经》特约经济学家、玫瑰石顾问公司董事。谢国忠1960年出生于上海,1983年毕业于上海同济大学路桥系,1987年获麻省理工学院土木工程学硕士,1990年获麻省理工学院经济学博士。谢国忠先生是独立经济学家和金融投资顾问并领导一家股权投资俱乐部。他是原摩根士丹利的董事总经理及亚太区经济首席分析家,谢国忠于1997年加入摩根士丹利。

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